เลขที่ 137-2017
วันที่ 6 ธันวาคม 2560
เรียน ท่านเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัย
ฝ่ายบริหารอาคารฯ ได้รับข้อซักถามจากท่านเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยเกี่ยวกับการแจ้งปิดสระว่ายน้าเป็นจานวนมาก (โดยการส่งผ่านทางอีเมล์ตั้งแต่เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2560) ผู้จัดการนิติบุคคลฯ, ฝ่ายบริหารอาคารฯ และคณะกรรมการฯ ตระหนักและเข้าใจถึงความผิดหวังของทุกท่านเกี่ยวกับผลของงานซ่อมสระว่ายน้าที่ไม่เป็นไปตามที่คาดหวังไว้
นิติบุคคลอาคารชุดฯ ขอชี้แจงรายละเอียดเพื่อตอบข้อซักถามจากท่านดังนี้
ทราบปัญหาสระว่ายน้าตั้งแต่เมื่อไหร่?
แม้จะมีการวางแผนและการเตรียมพร้อมอย่างละเอียดพร้อมข้อมูลและข้อเสนอแนะจากผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างและบริษัทด้านวิศวกรรมก็ตาม แต่ปัญหาได้ถูกตรวจพบในระหว่างการส่งมอบงานครั้งสุดท้ายจากผู้รับเหมา CMI ให้กับนิติบุคคลอาคารชุดฯ กรณีดังกล่าวสร้างความประหลาดใจเป็นอย่างมากเนื่องจากไม่มีข้อบ่งชี้ถึงปัญหาใด ๆ ในระหว่างดาเนินการและแม้ว่าสภาพอากาศไม่อานวยในบางช่วงเวลา แต่งานก็มีความคืบหน้าและเร็วกว่าแผนที่กาหนดมาด้วยดีจนมาถึงจุดที่พบปัญหานี้
ปัญหาหลักที่พบคืออะไร?
มีการตรวจพบฟองน้าเล็กๆ ผุดขึ้นจากยาแนวของกระเบื้องสระว่ายน้าที่จุดหนึ่ง ได้ยินเสียงกลวงเมื่อเคาะกระเบื้องด้วยแท่งโลหะในบริเวณนั้น แสดงให้เห็นว่าพื้นที่กระเบื้องด้านล่างมีการร่อนในบางจุด ในขั้นต้นนี้คิดว่าเป็นปัญหาในจุดเล็กๆ แต่ในระหว่างการซ่อมแซมพบการร่อนของกระเบื้องที่มากขึ้น
เมื่อรื้อกระเบื้องออกจากบริเวณที่เกิดปัญหาพบว่าการร่อนระหว่างระบบกันซึมกับกาวติดกระเบื้อง นอกจากนี้ยังพบว่าในบางจุดปริมาณกาวอีพ็อกซี่ที่ติดกระเบื้องน้อยเกินไปที่จะทาให้กระเบื้องยึดติดแน่นหนา
เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นได้อย่างไรและ/หรือเกิดจากสาเหตุใด?
เหตุผลที่ทาให้เกิดปัญหากระเบื้องร่อนนั้นยังไม่สามารถระบุได้แน่ชัด แต่เชื่อว่าอาจจะด้วยปัจจัยหลายอย่างดังนี้
1. มีฝนตกหนักผิดปกติในช่วงสาคัญของการติดตั้งระบบกันซึมของสระว่ายน้า ซึ่งทาให้เกิดการหยุดชะงักของการทางานอยู่บ้างและเป็นเหตุให้ต้องทางานกันซึมถึงสองครั้ง
2.ก่อนที่จะยาแนวกระเบื้องด้วยปูนกาวอีพ๊อกซี่นั้น อาจจะมีน้าฝนซึมลงใต้กระเบื้องซึ่งมีผลต่อการเชื่อมประสานระหว่างกาวติดกระเบื้องและชั้นของระบบกันซึม
3. กระเบื้องถูกแสงแดด (โดยตรง) เป็นระยะเวลานานตั้งแต่การติดตั้งกระเบื้องในสระว่ายน้าจนแล้วเสร็จทั้งสระ ถึงแม้จะมีการป้องกันแสงแดดบ้างแต่ก็อาจไม่เพียงพอ
4. ปัญหาความเข้ากันได้ที่อาจเกิดขึ้นจากการใช้วัสดุกันซึมจากผู้ขาย (Lanko) และวัสดุกาวติดกระเบื้องจากผู้ขายรายอื่น (Weber) แต่ไม่มีหลักฐานใดๆ บ่งชี้ปัญหาหรือการทดสอบนี้ และการพิสูจน์ไม่พบปัญหาว่าผลิตภัณฑ์จากทั้งสองชนิดนี้ทางานเข้ากันไม่ได้ อย่างไรก็ตามการใช้ผลิตภัณฑ์จากสองรายทาให้ยากต่อการระบุปัญหาที่แน่นอน
5. การใช้ปูนกาวอีพ็อกซี่ที่ด้านบนของชั้นปูนซีเมนต์ไม่ใช่ระบบทั่วไปของสระว่ายน้าในประเทศไทย แม้วิธีการนี้ได้ผ่านการพิจารณาจาก CMI, วิศวกรโครงการ และผู้จัดการโครงการนี้แต่ไม่มีฝ่ายใดมีประสบการณ์ตรงในการใช้งานกาวอีพ็อกซี่นี้ แต่ทั้งนี้ได้มีการทดสอบพิสูจน์และได้รับการยืนยันว่ามีความแข็งแรงและไม่พบปัญหาใดๆ ในการใช้วิธีการนี้
6. การผสมส่วนประกอบอีพ๊อกซี่ที่ไม่เหมาะสมจะส่งผลให้เกิดปฏิกิริยาที่ช้าลงเพื่อทาให้อีพ็อกซี่แข็งตัวหรือไม่แข็ง (ตรวจพบปัญหาเฉพาะพื้นที่ขนาด 1-2 ซม.เท่านั้นที่มีอีพ็อกซี่อ่อนตัวหลังจากผ่านไปหลายวัน)
การใช้ผลิตภัณฑ์ที่ต่ากว่ามาตรฐานและ/หรือฝีมือแรงงานไม่ได้มาตรฐาน
1. มีการตั้งข้อสันนิษฐานว่าใช้ผลิตภัณฑ์ที่มีด้อยคุณภาพ / ต่ากว่ามาตรฐานนั้น ซึ่งเรื่องนี้ไม่เป็นความจริงอย่างยิ่ง มีเพียงผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพสูงเท่านั้นที่ถูกใช้ตามที่ระบุไว้ในการประกวดราคาจากผู้ขายที่มีชื่อเสียง (นานาชาติ) (Weber และ Lanko)
2. มีหลักฐานบางอย่างที่แสดงให้เห็นถึงการทางานไม่เป็นไปตามมาตรฐาน (ตามที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น) และเป็นเหตุผลส่วนหนึ่งที่ผู้รับเหมา (CMI) ยอมรับความรับผิดชอบบางส่วน ผู้รับเหมา CMI เชื่อว่ารายการที่ 4 และ 5 ข้างต้นเป็นเหตุผลหลักที่ทาให้เกิดปัญหาการหลุดร่อนนี้ เป็นเรื่องที่น่าผิดหวังมากที่แม้จะมีการเซ็นสัญญากับบริษัทที่มีชื่อเสียงเช่น ซีวิลมาสเตอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จากัด ( CMI ) และมีการจัดจ้างบริษัทภายนอกมาเป็นผู้จัดการโครงการ แต่ไม่มีการตรวจพบปัญหาพื้นฐานเรื่องการผสมปูนกาวอีพ็อกซี่ในสัดส่วนที่ไม่เหมาะสมและ/หรือปริมาณการใช้ปูนกาวอีพ็อกซี่ที่ไม่เพียงพอในระหว่างดาเนินการ ฝ่ายบริหารอาคารฯ และกรรมการใช้เวลาและความพยายามอย่างมากในการสรรหาที่ปรึกษาโครงการก่อสร้างเพื่อช่วยให้แน่ใจว่าโครงการนี้จะเป็นไปอย่างถูกต้อง แม้ว่าบริษัทที่ปรึกษาโครงการก่อสร้างที่จัดจ้างนั้นจะมีประสบการณ์เป็นผู้จัดการโครงการในโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ แต่พวกเขาขาดประสบการณ์ตรงและไม่สามารถที่จะชดเชยได้
วิธีการหลีกเลี่ยงปัญหาเดียวกันเกิดขึ้นอีกครั้ง?
เนื่องจากยังไม่สามารถระบุถึงสาเหตุที่แท้จริงได้ วิธีที่ดีที่สุดคือการแก้ไขสาเหตุที่เป็นไปได้ทั้งหมด
1. ใช้ผลิตภัณฑ์กันซึมและกาวอีพ็อกซี่จากผู้ขายรายเดียวกัน (เลือกผลิตภัณฑ์ของ Weber)
2. ใช้กาวซีเมนต์แทนกาวอีพ็อกซี่ กาวซีเมนต์ยึดติดได้ง่ายกว่าอีพ็อกซี่และช่วยลดปัญหาระหว่างอีพ็อกซี่กับชั้นของกันซึมและความเสี่ยงในการผสมผลิตภัณฑ์ แต่จะยังใช้กาวอีพ็อกซี่ยาแนวร่องกระเบื้องซึ่งใช้ผลิตภัณฑ์ที่ดีและเหมาะสมที่ใช้ในน้าได้โดยตรง
3. ใช้ประโยชน์จากฤดูหนาวตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนมีนาคม
4. จัดจ้างผู้ควบคุมงานบุคคลภายนอกที่มีประสบการณ์ตรง หากท่านมีข้อเสนอแนะหรือคาแนะนาสามารถแจ้งข้อมูลได้ที่สานักงานนิติบุคคลฯ
5. ลดระยะเวลาระหว่างการติดตั้งกระเบื้องให้สั้นลงและเพิ่มการป้องกันแสงแดดในสระว่ายน้า
ใครเป็นคนจ่ายค่าซ่อม
1. CMI จะทาการซ่อมแซมโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม โดยมีผลในสัญญาแก้ไขเพิ่มเติม
2. สัญญาจะไม่ได้รับการชดเชยค่าใช้จ่ายจากผู้รับเหมา CMI (เช่น ค่าใช้จ่ายในการจัดจ้างผู้ควบคุมโครงการ ค่าไฟฟ้า ค่าน้าประปาและค่าสารเคมี นิติบุคคลอาคารชุดมิลเลนเนียมฯ จะเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้ ) เช่นเดียวกับการชดเชยความไม่สะดวกที่เกิดจากการปิดสระว่ายน้า นี่คือการปฏิบัติตามปกติในธุรกิจการก่อสร้าง ซึ่งอาจจะหาบริษัทผู้รับเหมาได้ยากหรือหากได้ก็จะมีราคาที่สูงมากกรณีที่มีกาหนดเรื่องการชดเชยจากผลที่ตามในงานก่อสร้าง ควรสังเกตว่าค่าใช้จ่ายของ MR เป็นเพียงเศษเสี้ยวของค่าซ่อมแซม CMI และค่าใช้จ่ายทั้งหมดของโครงการนี้ก็ยังคงอยู่ภายใต้งบประมาณการซ่อมสระว่ายน้าและพื้นระแนงสระว่ายน้า
ข้างต้นอาจดูเหมือนไม่เป็นธรรมกับบางคน แต่การที่ CMI ยอมรับความรับผิดชอบซึ่งทาให้ขาดทุนเป็นอย่างมากในโครงการนี้ ทั้งนี้มีโอกาสสูงที่ปัญหานี้จะกลายเป็นคดีความระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดมิลเลนเนียมฯ กับ CMI ผู้จัดการนิติบุคคลฯ และคณะกรรมการเชื่อว่าการเจรจาต่อรองนี้เป็นทางออกที่ดีกว่ากระบวนการโต้แย้งที่ยืดเยื้อกับทาง CMI
80 วันสาหรับการซ่อมแซมงานดูเหมือนว่าเป็นเวลานาน?
เราพยายามอย่างเต็มที่เพื่อให้การทางานเสร็จเร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้และเราคาดว่าการซ่อมแซมจะเสร็จสิ้นภายในเวลาไม่เกิน 80 วัน งานซ่อมแซมบางอย่างอาจใช้เวลามาก เช่น การเติมน้าเข้าสระและการปรับสภาพน้าภายในสระว่ายน้าที่จะใช้เวลาเกือบสัปดาห์
ไฟแสงสว่างในสระว่ายน้าไม่ทางาน?
ไฟแสงสว่างในสระว่ายน้าจะถูกเปลี่ยนและ/หรือซ่อมแซม สาเหตุและข้อบกพร่องของไฟแสงสว่างในสระว่ายน้าได้ถูกระบุไว้แล้วจะได้รับการแก้ไข
ปิดสระว่ายน้าเนื่องจากน้าสีเขียวในสระว่ายน้า?
ปัญหานี้จะไม่เกิดขึ้นหากฝ่ายบริหารอาคารฯ มีการจัดการปัญหาได้เร็วกว่านี้ ซึ่งสาเหตุของการตอบสนองล่าช้าคือเราต้องการปรึกษาผู้ติดตั้งอุปกรณ์ระบบควบคุมคุณภาพน้าในสระก่อนซึ่งเป็นระบบใหม่ที่จะดาเนินการใดๆ การปรับคุณภาพน้าเพิ่มเติม (การเพิ่มคลอรีน ฯลฯ ) ดาเนินการได้เมื่อได้รับการยืนยันว่าระบบควบคุมคุณภาพน้าที่ติดตั้งใหม่และอุปกรณ์ของระบบการกรองทางานได้อย่างปกติ จากนี้ไปจะมีการตรวจสอบคุณภาพน้าอย่างใกล้ชิดมากขึ้นและมีการดาเนินการที่เร็วขึ้นตามความจาเป็น ซึ่งปัญหาน้าเขียวนี้ไม่เกี่ยวข้องกับปัญหาการหลุดร่อนของกระเบื้องที่ได้อธิบายไว้ข้างต้น
อย่างไรก็ตามคาแนะนาบางข้อนั้นไม่ถูกต้อง:
-ผลิตภัณฑ์คุณภาพต่า: ผลิตภัณฑ์และวัสดุที่ใช้ในการซ่อมแซมทั้งหมดมีคุณภาพสูงและใช้กันทั่วไปในสระน้าทั่วโลก
-สิ่งนี้ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน: เป็นเรื่องปกติที่คุณภาพน้าในสระมีความผันผวนเนื่องจากปัจจัยหลายประการ นี่เป็นกรณีก่อนที่จะมีการซ่อมแซมสระว่ายน้าและมีอย่างน้อยกรณีที่สระว่ายน้าต้องถูกปิดเนื่องจากน้าสีเขียวมาก่อนหน้านี้
-ความเสี่ยงด้านสุขภาพ: ฝ่ายบริหารอาคารฯ จะปิดสระทันทีที่มีข้อบ่งชี้ถึงความเสี่ยงที่มีผลต่อสุขภาพ(เพราะเหตุนี้สระว่ายน้าจึงถูกปิดเป็นเวลา 2 วัน) ผลการทดสอบตัวอย่างน้าในสระว่ายน้ายืนยันว่าน้าไม่มีความเสี่ยงต่อสุขภาพ (นอกเหนือจากสีที่มีคุณภาพน้าตามเกณฑ์ความต้องการน้าดื่มดูได้จากเอกสารแนบ)
-น้าฝนและน้าจากการทาความสะอาดไหลสู่สระว่ายน้า: ก่อนที่จะมีการซ่อมแซมสระว่ายน้า น้าจากพื้นไม้ระแนงสามารถไหลลงไปสู่สระว่ายน้าได้ เพื่อแก้ปัญหานี้จึงได้มีการผนังสระได้รับการยกระดับเหนือระดับไม้ระแนงแล้ว
ระบบปรับคุณภาพน้าและระบบกรองน้า?
ระบบเกลือบาบัดไม่ได้มีการใช้งานมานานแล้ว เนื่องจากสระว่ายน้ามีขนาดใหญ่จึงทาให้กาลังผลิตหน่วยคลอรีนไม่เพียงพอและจาเป็นต้องเติมคลอรีนโดยพนักงานดูแล ระบบใหม่ที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูงกว่าได้รับการติดตั้งเพื่อควบคุมปรับสมดุลน้าทั้งค่าความเป็นกรดด่างและค่าคลอรีนอย่างมีประสิทธิภาพและควบคุมได้มากขึ้น
ค่าความเป็นกรดด่างและค่าคลอรีนจะถูกควบคุมโดยระบบ อุปกรณ์นี้ผลิตในเยอรมัน และมีการใช้ในสระว่ายน้ามาตรฐานโอลิมปิกหลายแห่งทั้งในประเทศไทยและทั่วโลก
ระบบกรองสระว่ายน้าหลักกาลังถูกนามาใช้อีกครั้งแทนเครื่องทาความสะอาดสระว่ายน้าแบบเคลื่อนที่ และจะใช้เครื่องทาความสะอาดเคลื่อนที่สาหรับสระว่ายน้าเด็กและบางครั้งสาหรับสระน้าใหญ่ โดยรวมระบบควบคุมคุณภาพน้าและระบบกรองทางานได้อย่างปกติ แต่อาจจะใช้เวลาเพื่อทาความเข้าใจและคุ้นเคยกับระบบใหม่เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพในการใช้งานมากที่สุด
การอาบน้าและและการทาความสะอาดก่อนใช้สระว่ายน้า?
แม้จะมีห้องอาบน้าริมสระน้าไว้บริการให้ผู้พักอาศัย และสามารถเลือกใช้ได้ทั้งน้าร้อนและน้าเย็น แต่ผู้ใช้สระว่ายน้าส่วนใหญ่ไม่อาบน้าก่อนใช้บริการสระว่ายน้า ไม่เพียงแต่เป็นการละเมิดกฎของการใช้สระว่ายน้า (ที่ติดประกาศไว้อย่างชัดเจน) เท่านั้น แต่จะส่งผลต่อคุณภาพน้าและแสดงให้เห็นการไม่เคารพต่อผู้ใช้สระว่ายน้าท่านอื่น(โดยเฉพาะผู้ที่อาบน้าก่อนเข้าสระ) สิ่งอานวยความสะดวกสระว่ายน้าสาธารณะหลายแห่งบังคับใช้ข้อกาหนดเกี่ยวกับห้องอาบน้าอย่างเคร่งครัด
การใช้ส่วนหนึ่งของเตียงอาบแดด (และสระเด็ก) ในระหว่างการซ่อมแซมหรือไม่?
นิติบุคคลอาคารชุดฯ จะนาประเด็นดังกล่าวพูดคุยกับผู้รับเหมาที่ดาเนินการแก้ไขสระว่ายน้า (CMI) อีกครั้ง ซึ่งความปลอดภัยของผู้พักอาศัยจะเป็นประเด็นหลักในการกาหนดพื้นที่
สระว่ายน้าทดแทนในระหว่างการซ่อมแซม?
ผู้จัดการนิติบุคคลฯ มีความเห็นว่าสระว่ายน้าเป็นพื้นที่ส่วนกลางและเจ้าของร่วมทุกท่านเป็นเจ้าของร่วมกัน นิติบุคคลฯ มีหน้าที่รักษาทรัพย์สินส่วนกลางดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาจัดการของตัวเองให้ดีที่สุด ดังนั้นถ้าพบว่าสระว่ายน้าจาเป็นต้องได้รับการซ่อมแซมแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดฯ, ผู้จัดการนิติบุคคลฯ และกรรมการ จะต้องดาเนินการหมายรวมถึงการปิดซ่อมบารุงชั่วคราว สระว่ายน้าไม่ได้เป็นทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุดฯ หากแต่ดูแลโดยนิติบุคคลอาคารชุด โดยค่าส่วนกลางทั้งหมดที่จัดเก็บมานั้นก็เพื่อบารุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จาเป็นตามกฎหมายและข้อบังคับ ดังนั้นนิติบุคคลอาคารชุดฯ จึงไม่สามารถแบกรับความรับผิดชอบในการจัดหาสระว่ายน้าทดแทนหรือจ่ายเงินชดเชยใดๆ ให้กับเจ้าของร่วมสาหรับเรื่องนี้ได้
ขอแสดงความนับถือ
นายนัยชน ตาทอง
ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ
